家在买小区车位的时候，可曾想过“该停车位是否享有独立产权？”“如何认定车位已实际交付使用？”这些问题？这些问题没弄明白，日后很容易带来麻烦。跟着天荣房产律师团队一块去看看情况吧！
1、案情回顾
“温某是某小区的业主。2015年2月25日，温某作为乙方、开发商作为甲方，双方签订了一份《车位使用权转让合同》，温某向开发商支付人民币110000元，获得该地下车库某一车位使用权至2078年2月22日。
2015年11月，温某以一直没能合法合理使用涉案的车位，经常遭到不明身份的其他业主威胁、恐吓为由，起诉至法院，请求判决，1、确认《车位使用权转让合同》合法有效；2、确认温某对涉案车位拥有使用权自2015年2月25日起至2078年2月22日止；3、开发商限期向温某交付涉案车位；4、开发商支付温某逾期交付车位使用权的违约金5038元。"
开发商认为，温某一直正常占有、使用涉案车位至今，开发商不存在违约行为。涉案车位位于地下一层，系开放式设计，除物业公司在出入口实行门禁智能化管理外，不存在其他限制。涉案车位系独立的不动产，权属归开发商所有，开发商有权对其处分，又因其系开放性空间，转移占有即应视为交付使用。温某诉称个别闹事业主干扰其正常使用涉案车位的行为，与开发商无关。温某应该向有关侵权人主张相关侵权责任。
2、以案释法购买小区停车位的5大法律干货，你了解吗？
法院审理后认为，本案纠纷应从以下5个方面进行分析、认定并作出处理：
（1）该停车位是否享有独立产权？
开发商已经取得了该小区地下室车库的《房屋所有权证》，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，开发商拥有该车库的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
该车库作为一个独立的所有权，开发商将车库划分成若干车位，但每个车位都没有经所有权登记，不能成为一个独立的所有权，即每个车位开发商不能将其通过出售、赠与等方式转让。本案温某与开发商所签订的《车位使用权转让合同》特别条款中也约定“转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权”。
（2）车位使用权转让的本质是什么？
合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，而应根据合同双方当事人所设立权利义务关系进行全面理解和准确判断。该《车位使用权转让合同》是用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同。在我国现行的民法体系中，设计使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两大类，第一类是物权法中的土地使用权出让、划拨和转让制度；第二类是合同法中的租赁合同制度、融资租赁合同制度、借用合同制度。
本案中的车位使用权有偿转让合同与土地使用权出让、划拨、转让制度无关，也明显区别于融资租赁合同，同时因为有偿的性质而区别与借用合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，租赁合同有两个特点：1、租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方；2、租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定费用。
本案中，温某与开发商双方签订的《车位使用权转让合同》，该合同在明确温某与开发商转让的是车位的使用权及使用权的年限，可见，该《车位使用权转让合同》符合租赁合同特征及法律要求，因此该《车位使用权转让合同》虽名为使用权有偿转让合同，实为租赁合同。
（3）车位租用还有保护期限？
依法成立的合同，自成立时生效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
本案中，开发商对涉案的车库拥有所有权，享有占有、使用、收益、处分等权利。开发商将车库划分成若干车位，分别出租给小区业主，没有违反法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”规定，本案的《车位使用权转让合同》约定的使用年限至2078年2月22日止，已经超出了《中华人民共和国合同法》关于租赁期最长保护期限是20年的规定。
因此，《车位使用权转让合同》中超出20年租赁年限的部分无效，其他部分有效。因温某合法租赁了涉案的车位，因此温某对涉案车位的使用权是自租赁之日起二十年，即从2015年2月25日起至2035年2月24日止。
（4）超出租用年限的租金如何处理？
温某与开发商签订的《车位使用权转让合同》约定车位使用期限到2078年2月22日，转让价(实为租金)为110000元，该租金是基于上述使用期限而约定。现在法院认定其合法租赁期限从2015年2月25日起至2035年2月24日止，相应的，上述租金中部分不具备合理、合法性。由于温某在本案中不主张开发商返还，法院在此只确认该条款内容部分无效，而不确认其无效的具体数额。
（5）如何认定车位已实际交付使用？
温某与开发商在签订合同的当天，温某即按照合同的约定到指定的管理楼盘的物业公司签订了《车辆停放管理协议书》，并按照每月25元的标准缴纳了6个月的车位保洁费给物业服务公司，同时，温某在庭审时称，现涉案的车位一直被小区的其他业主占用，法院认定开发商已经按照双方的约定将涉案车位交付给了温某。温某关于开发商尚未交付涉案车位给开发商使用，请求开发商交付涉案车位并支付违约金的主张，法院不予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决如下：
一、温某与开发商于2015年2月25日签订的《车位使用权转让合同》，除下列条款部分无效外，其他条款内容合法有效：
(一)第二条“使用期限，该地下车位乙方使用期限至2078年2月22日”的约定中，合法有效部分为“租赁期限，该地下车位温某租赁期限从2015年2月25日起至2035年2月24日止”，其余约定无效；
(二)第三条“该地下车位使用权的转让价款，其计算方法为按个计价，即该地下车位使用权的转让价款为人民币110000元(大写壹拾壹万元整)，该价格不因面积等任何因素而予调整。”无效；
二、涉案车位是由开发商租赁给温某，租赁期限从2015年2月25日起至2035年2月24日止；
三、驳回温某的其他诉讼请求。
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