（三）卖方不积极履行过户义务
这种情况在二手房买卖过程中是最常见的，因为受房地产市场影响，房价依然在上涨，因此，有些卖家签订房屋买卖合同之后，看到依然上涨的房价便心生后悔，迟迟不愿履行过户义务。就算支付高额的违约金，也想解除房屋买卖合同。
经典案例：2016年李某与张某签订房屋买卖合同，将自己的一套房屋卖于张某，双方约定了违约金，张某支付五万定金后，李某将房屋交张某使用，尚未办理过户登记,。后来由于房价飙升，李某心生后悔，不想再将该房屋卖于张某，便一直以各种理由推迟履行过户手续，张某无奈便将李某诉至法院，法院判决李某向张某支付迟延履行违约金，并继续履行合同的义务。
法律条文：《合同法》第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加：约定额违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”
法律提示：建议买方在满足过户条件时积极督促卖方配合过户。对于卖方逾期交房、逾期履行过户义务等违约行为，建议买方在签订买卖合同时，最好在合同中约定按逾期的时间长短每日计算一定标准的违约金，这样，卖方逾期的时间越长，承担的违约责任就越重，一方面能够督促卖方尽快履行合同义务，一方面在卖方违约的情况下，卖方也能够获得更多的经济补偿。
（四）因限购政策影响，导致违约。
《郑州市人民政府办公厅关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》中规定：在限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。因为受限购政策的影响，好多买家支付定金后却不能办理过户，买卖双方是否要承担违约责任，是大家都比较关注的问题。
法律条文：最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（2011年6年）第20条：“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。”最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（2009年5月13日法释[2009]5号）第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
法律提示：买家在签订购房合同之前应当对房屋限购政策有所了解，对自己是否符合购房条件以及是否满足购房合同约定的付款条件要有清晰的判断，以免仓促的交纳定金、签订合同之后才发现自己不符合购买条件，这样不仅浪费了时间，又浪费了精力。
（五）“一房二卖”导致买方不能取得房屋所有权
经典案例：2012年张某与李某签订房屋买卖合同，将自己的一套房屋卖于李某，房屋已经交付，但未办理过户登记。之后张某又将房屋卖于出价更高的杨某，也未办理过户登记。后李某和杨某均要求张某履行合同义务，为自己办理过户手续。因不能达成一致意见，李某遂将张某诉至法院，要求张某继续履行房屋买卖合同。本案中因为涉案两份房屋买卖合同都是各方的真实意思表示，且张某都为有权处分，所以两份房屋买卖合同都是合法有效的。在张某未与李某和杨某任何一人办理过户登记的情况下，只因张某已将房屋交付于李某使用，所以法院支持了李某的诉讼请求。而杨某只能请求追究张某的违约责任。
法律条文：《物权法》（2007年10月1日）第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发[2010]458号）第13条：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。”
法律提示：不动产物权变动以登记为生效要件，不登记不发生物权效力。所以建议买方在符合过户条件时积极办理过户登记，且实际交付并入住具有非常重要的法律意义。
伴随着房地产行业的快速发展，我国二手房市场也在突飞猛进的发展，但是由于在二手房交易过程中存在着信息不对称等问题，所以导致二手房买卖市场风险较高，也影响其购买得意愿强度。当然，消费者为了降低甚至避免在购买二手房的时候遭遇风险，可以请专业律师陪同见证，也可以请其帮忙拟定买卖合同，如果就二手房买卖发生了纠纷还可以请专业律师帮忙维权。
（六）合同未约定或约定不明时该怎么办？
经典案例：2007年6月，张强向王林借款人民币30万元，期限为一个月，到期后张强没有归还，考虑到自已有一处房产，于是2006年8月29日张强与王林签订了买卖合同及补充协议，约定张强将自有的房屋以90万元的价格出售给王林，付款方式为：定金10万元于2006年9月10日前支付，余下房款于2007年2月28日前支付完毕。补充协议约定，在2007年2月28日之前张强将30万元付给王林，结清房款，此协议作废；任何一方若违约，需赔偿守约方10万元。该买卖合同及补充协议对房屋的交付及产权过户的时间均未作约定。张强于2006年9月2日向王林出具收到定金10万元及首期房款15万元的收据。2007年6月份王林诉至法院，要求张强履行双方签订的买卖合同，交付房屋并立即办理房屋过户交易手续并支付违约金10万元。本案中双方并没有就过户等达成补充协议，王林除了以欠款支付首付和定金之外，再也没有履行支付其他款项的义务，显然如果判决过户的话不利于双方合同目的的实现。因此王林要求过户的要求没有依据；因王林违约，张强不存在违约的事实，其不承担违约责任。
法律条文：《合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。
(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”
法律提示：二手房买卖过程中，买卖双方在签订买卖合同时一定要明晰合同的内容，以防存在合同漏洞给自己造成损失。律师建议一定要仔细审查以下几个方面：
（1）房屋手续是否齐全
（2）房屋产权是否明晰
（3）交易房屋是否在租
（4）土地情况是否清晰
（5）物管费用是否拖欠
（6）合同约定是否明确
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