二手房买卖过程中的违约情形以及注意事项（一）

大多消费者在选购二手房的过程中，一般都会着重关注该房屋的户型、面积、交通条件等方面，往往会忽视该房产的权属关系，是否存在抵押、出租等情况。买卖双方签订了房屋买卖合同之后，一旦出现权属争议、抵押、出租等情况，导致房屋不能尽快过户，就会对买方造成很大的经济损失。现对二手房买卖过程中的违约情形作简要分析：

一．未经配偶同意，处置夫妻共同财产，配偶主张合同无效。

经典案例：2016年6月，王某与赵某签订《房屋买卖合同》，王某将位于河南省开封市的某套房屋卖于赵某，赵某支付部分定金后，张某主张该房屋系她与王某的夫妻共同财产，对转让房屋一事并不知情，故申请法院解除合同。所以最后法院以损害第三人利益为由，判决王某与赵某的房屋买卖合同无效，且王某双倍返还所收的定金。本案中赵某在与王某签订《房屋买卖合同》前，对该房屋的权属情况并没有做任何相关调查，并不知道该房屋属于赵某夫妻二人共有，就盲目的签订了合同，并给付了定金，虽然最后法院帮其追回了损失，但浪费了较长的时间和精力，也是得不偿失的。

法律条文：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第17条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日）第2条：“审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的‘二手房’买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。”《合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”

（二）未经其他共有人同意，处置继承来的房产，其他共有人主张合同无效。

经典案例：2008年，张大爷和张老太购买了一套房屋，登记在张大爷名下，2013年张大爷去世后，张老太认为自己有权处分，就未经子女同意，擅自将房屋卖于他人。张老太的子女以其侵犯共有人权益为由诉至法院，要求法院判决合同无效。本案中各继承人对该房屋没有析产继承，且没有明确表示放弃继承，故该房屋处于共同共有状态。张老太未经其他共有人同意即签订房屋买卖合同，属于擅自处分共有财产的行为，侵犯了其他共有人的合法权益，故法院判决该房屋买卖合同无效。

法律条文：《继承法》第二十六条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”；《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。《合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”

法律提示：“析产”又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。公民死亡后，共同生活人或者财产共有与继承人就财产如何处理，根据最高人民法院的有关解释，一般是先析产后继承。所以建议买方在签订二手房买卖合同时，应当先去房管局查询清楚房屋的权属关系，确定该房屋是否存在共有人，若存在其他共有人的，要求卖方出具确保有权处分的证明或其他共有人同意处分的证明，确保所买房屋无权利瑕疵。

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