房屋买卖诈骗案件中怎么区分和适用“善意取得”

2017年6月，北方某包装进出口公司委托王某购买了别墅一套，后因故一直空置。王某见有机可乘，私刻了该公司公章及法定代表人私章，伪造了特别授权委托书，以该公司欠自己货款为由向法院起诉。又指使他人持伪造的特别授权委托书，以委托代理人的身份出庭应诉。双方达成了以别墅抵偿欠款的调解书，王某以此办理了过户手续，尔后以低价将别墅出售给李某。案发后，王某被判刑11年。北方某包装进出口公司申请追缴赃款。由于王某无任何可供执行的财产，对于能否向购买者李某追赃，产生了分歧：一种观点认为不能向李某追赃，因为没有证据能够证明李某是恶意取得；另一种观点认为，李某购买该幢别墅时已经支付的价款依法不能追缴，但是该幢别墅实际的价值与李某所支付的价款之间的差价应该是可以追缴的。法院执行时采纳了后一种意见，从李某处追缴了其购买该幢别墅的差价款22万余元。

根据最高法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第十一条规定：行为人将诈骗财物已用于归还个人欠款、货款或者其他经济活动的，如果对方明知是诈骗财物而收取，属恶意取得，应当一律予以追缴；如确属善意取得，则不再追缴。对于该条的前一种情况，在司法实践中没有什么歧义，但对于后一种情况，笔者认为有值得商榷的地方。

首先，正确理解和辨别“善意取得”存在一定的难度。善意，是恶意的对称，主观上表现为一种不知情的心理状态。在民法理论上，对于善意取得之善意，有“积极观念”和“消极观念”两种说法。“积极观念”主张必须具有将让与人视为所有人的认识，即从所有人处获取财物；而“消极观念”则主张善意为不知道也不应当知道让与人无权处分该财产。我国司法理论对“善意”理解为受让第三人主观上无过错，即不明知转让人无权转让，属于“消极观念”。但由于“善意”是受让人领受财产时的一种主观心理状态，一般难为人知，法律上也没有正面求证和界定，故在确定受让人是否善意时，一般遵循“非恶意即为善意”的逻辑证法。“善意取得”客观上应表现为“等价有偿”，强调取得的对价性，即受让人从出让人处获取财物时应付出该财物相对应的价款。但在市场经济条件下，物品交易的价值受到多种因素的影响，要求受让人完全按照绝对等价获取财物是不现实的，这里存在一定的度，而这个度很难确定一个明确的标准，我们只能理解为只要不是明显背离物品的价值，就应当认定是善意取得。司法实践中一般只要求“有偿”，并不一定强调“对价”。其次，对于在诈骗案件的追赃过程中，如何适用善意取得，不能一概而论。最高院的司法解释虽明确规定：“确属善意取得的，则不再追缴”，这条规定的意义在于保护善意取得人的合法权益，保护交易安全。但是对于追缴的对象是什么，是诈骗犯罪所涉及的赃物，还是善意取得人购买赃物时所支付的价款，司法解释中没有进行明确说明。那么，我们也就可以这样理解，对于善意取得人所支付的价款应当不予追缴，但对于善意取得人所支付的价款和赃物本身价值之间的差价是应该可以追缴的，或着说责令善意取得人退出差价款。这样既保护了善意取得人的合法权益，同时也在一定程度上挽回了被害人的损失，与司法解释的精神并不违背。在刑事案件中，善意取得所涉及的财产均是赃物，就赃物的物理属性和商品属性而言，其仍属于可以自由流通的一般商品，与其他的商品没有本质的区别，但其毕竟是犯罪分子用违法犯罪手段获取的，而法律的终极目的是维护社会公平与正义，保护社会正常的经济秩序，确实保护所有人的合法权益。如果，只要没有证据证实赃物的购买者是恶意取得，就只能适用善意取得制度，一律不再追缴的话，那么刑事案件中的被害人的合法权益就很难得到真正的保护。

因此，天荣律师认为，在追赃过程中，对于赃物的价值超出善意取得者所支付的价款的部分司法机关应该可以追缴，具体的操作办法有两种：一种是赃物仍归善意取得者所有，但其应退出其所支付的价款和赃物实际价值之间的差价款；第二种是赃物由司法机关予以追缴后，或发还被害人所有，由被害人退还善意取得者购买时所支付的价款；或由司法机关直接委托有关机构进行评估、拍卖，从拍卖得款中先退还善意取得者所支付的价款，剩余部分发还给被害人，不足部分可以继续向犯罪分子进行追赃。

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