楼盘房产商逾期不办理房产证，业主咋办？

【咨询】

我是2013年5月7日与郑州市某楼盘房产开发商签定的购房合同，合同约定13年6月30日交房，交房180日内办理房屋产权证，但事至如今，开发商迟迟不给办理产权证，我们业主辛苦一辈子购买一套房产，如今权利无法得到保障，请问律师们应该怎么样维护自己的权益？

【解析】

业主遇到这样情况后，应当先了解该楼盘为什么办不了证？如果此房产存在不可逾越的他项权，如抵押权以及违反国家有关强制性规定导致无法办理房产证，购房者可以起诉解除合同。

律师解析说，根据我国现行的有关司法解释的规定，只有属于商品房出卖人的原因造成逾期办证的，才能够认定出卖人构成逾期办证违约责任。其情形有：

(一)在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内没有办出房产证的;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内没有办出房产证的;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内没有办出房产证的。

逾期不办理房产证如何处理？

商品房出卖人逾期办证行为构成违约的，应当承担违约责任。根据相关司法解释的规定，合同有约定违约金标准的从其约定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。许小军还说，追究商品房出卖人的逾期办证违约责任，应当注意诉讼时效。按照《民法通则》关于一般诉讼时效为两年（2017年10月1日起诉讼时效为3年）的规定，买受人必须在违约之日起两年内提起诉讼或者以其他方式主张自己的权利并留下相关的证据，否则将无法追究出卖人的违约责任。

【法条依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。