【风险】拆迁补偿难，安置房到底该不该“买”？

征地拆迁，选择产权置换的朋友们越来越多，安置房就成为了一个“雷区”。

对于安置房问题，天荣律师结合实际情况总结了出了以下较为凸显的几个方面：

第一种是在征地拆迁协商的时候的选择安置方式，对于被征收人来说，现在的补偿方式有安置补偿款和产权置换两种选择，因为产权置换房屋的实现过程较为漫长，所以选择安置补偿的居于多数。

第二种是在选择了产权置换房屋后，由于产权证问题出现转让收到限制，因此市场上的低价房屋大多数都是暂时不能办理过户手续的安置房。

针对第一种，天荣律师已经多次给大家讲过这个问题，对于产权置换房屋的一些注意事项以及相关的置换比例衡量等问题都有了一个清楚的认识，那么今天我们就单单就第二种即产权置换房屋的买卖情况做一个分析。

原有住宅拆迁并取得拆迁安置房，其中不少人取得安置房后选择将房屋出售，由于安置房的特殊取得，拆迁户取得安置房后有几种常见的情形：

1.房源已定，但尚未取得房屋交付以及产权登记；

2.已经取得房屋交付，但是房屋所在小区大产证尚未办理，拆迁安置房亦不能产权登记；

3.房屋所在小区大产证已经办理、拆迁安置房已获得交付，但是未办理房屋产权登记；

4.房屋已交付、产权登记已办理，拆迁户处分拆迁安置房的权利受到三年期限的限制。

买家向拆迁户购买拆迁安置房的原因多数是因为房价相对市场价格低廉较多，而且在多数情况下虽然无法办理产权登记但是可以取得房屋的及时交付。

由于风险意识不高，大量买家就购买了拆迁安置房并装修入住，但往往要等两三年甚至更久的时间拆迁安置房才能办理产权过户，而这几年中往往会发生一些买家意想不到的情况使得买家取得房屋产权过户存在诸多障碍甚至产生纠纷而诉至法院。

案例一

原告a向被告b购买被告名下的拆迁安置房，双方约定了房屋总价为300万元，因房屋尚属于三年限制交易期间，双方对房款支付的约定为先交支付120万元，待被告办理出房产证之后再付180万元。

合同签订后，原告支付了120万元后发现自己被限购，故以此为由要求解除与被告的合同，被告对于合同解除没有异议，但是对于返还已收取的120万元款项表示无力偿还。经本院判决解除了原被告之间签订的房屋买卖合同并判令被告向原告返还已收取的购房款120万元。判决后，原被告均未上诉。

通过以上的案例，我们注意到，因为拆迁安置房的价格相对低廉，很多人选择购买拆迁安置房作为第一次置业的对象或者投资对象。

现实生活中大多数拆迁户取得安置房时因为安置房的位置不理想或者急于变现，也会将拆迁安置房出售，但是纵观房地产市场，总体上房价是始终呈现上涨趋势，这个时候，如果你也有一套这样的安置房，房价又涨得厉害，你会不会后悔？

如果后悔，那么对于尚未取得房产权利变更的房屋，卖安置房的一方在过户前要求加价甚至以种种理由要求解除合同的情况就跳了出来。

而且有时候因为拆迁安置房往往涉及到拆迁户家庭财产的分割，部分拆迁安置房就属于权属尚未明晰的房屋，这样购买者就更难取得房屋了。

其实，购买安置房的最大风险就是产权问题不清晰：

1.拆迁安置房权属不清。

实践中，有不少的买家在购买安置房时对于房屋属于谁、谁有资格出售并不清楚，以为有人给自己钥匙、自己住进房屋里，对方就是房屋的主人，实则不然。

很多拆迁户在取得拆迁安置房时，拆迁房不能办理产证，所以拆迁户在卖房时出具了订房单等等表明自己对房屋的权属，甚至没有出具任何证据表明自己对房屋究竟享有的是全部还是部分的权利。

通常所见的情况如下：

1、一个人卖的房子最终登记在两个人名下，而其中一个人是合法拥有房屋的人，而其不同意继续出售房屋；

2、虽然登记在一个人名下，但是其实是夫妻共有的房屋，没有登记的那个人不知道房屋出售的事宜也也不同意出售房屋；

3、有些人购买到的拆迁安置房的卖家非因为拆迁而取得房屋而是通过其他非法手段取得，这些卖家自己本身就无法取得房屋的权利登记，更不要谈把房屋再转让给买家。

以上的情况，买家亦陷入被动，在很多情况下，合同都无法继续履行而是要以解除为宜。

2.因卖家原因导致房屋出现无法过户之情形。

因为拆迁安置房的三年限制转让期，导致拆迁房的过户时间存在不确定性。

买家通常要在能够办理过户之后相当一段时间才能和卖家联系上处理过户事宜，这就导致因为卖家自身的经济纠纷等出现房屋被法院查封、卖家将房屋抵押给他人的情形，这些情形是构成房屋不能继续履行的障碍，买家诉至法院后，在上述情况不能消除的情况下，即便买家没有任何过错也有可能出现房屋无法过户的情况。

3.其他情况。

实践中还出现过一些比较特殊的情况，比如卖家在三年限制转让期过世，而买家毫不知情，待到要过户时发现无法联系卖家而起诉至法院才发现这一事实的情况。

以上是关于“拆迁补偿难，安置房到底该不该买？”的分析，本文来源：http://www.haofanglaw.com/227.html，河南天荣律师事务所专注于房产纠纷案件18年，更多关于房产纠纷的法律知识，欢迎咨询郑州房产律师张圣涛律师，关注河南天荣律师事务所（www.haofanglaw.com），我们会为你提供更多房产相关法律精彩内容！