房屋买卖中的户口迁移纠纷

一、案例：

2009年11月18日，张某(出卖人)与孙某（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定张某将1707号房屋出售给孙某。合同签订后，张某向孙某交付了涉诉房屋并办理了过户手续，但张某的户口未从涉诉房屋内迁出。2014年4月2日，孙某（出卖人）与宋某（买受人）经链家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定孙某将1707号房屋出售给宋某，房屋总价款为3450000元。

上述合同第九条第（三）款约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起45日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，宋某向张某支付了全部购房款，双方于2014年11月26日办理了房屋所有权转移登记手续。后因张某的户口无法迁出，宋某要求孙某将张某户口迁出及支付违约金。

二、法院认为：

人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间及其相互之间因财产关系、人身关系提起的民事诉讼。因户口迁移为涉及国家行政机关的行政行为，买受人要求出卖人迁出户口的主张，不属人民法院民事案件的受理范围。故宋某在民事案件中要求孙某将张某户口迁出，本院难以支持。宋某与孙某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。

在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定孙某应当办理原有户口迁出手续及孙某若延迟办理与涉诉房屋相关的户口迁出的违约责任，故孙某应当按照约定积极办理登记在涉诉房屋名下本人及其家属的户口迁出手续，同时应当积极告知及督促原登记在涉诉房屋名下户籍的其他人尽快办理户籍迁出手续，现仍有张某的户籍登记在涉诉房屋名下，孙某应当按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定承担违约责任，故对于宋某要求孙某支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。孙某在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院将结合本案的实际履行情况、孙某的过错程度、宋某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定孙某应向宋某支付违约金的具体数额。

律师分析：

房屋交付后，买方才发现房内有卖方的户口或他人的户口，即使合同中约定卖方应当保证户口迁走，因户口迁移为涉及国家行政机关的行政行为，买受人要求出卖人迁出户口的主张，不属人民法院民事案件的受理范围，法院对此项请求难以支持。但是买卖双方在合同中就户口迁移问题约定违约金，当卖方违约时，买方可依法追究卖方违约责任。

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